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| 不動産購入は一生のうち、そう何度もある買物ではないと思います。なので、分からない事がたくさんあって当たり前です。スーパーで何度も買物をしていればその商品について知識がついてきます。しかし、不動産に関してはそう何度と買える物でもないので、あまり聴きなれない言葉がどんどん出てきて不安が高まるばかりです。それで、理解せずして不動産を購入したため「買った土地に家が建てられない」、「中古住宅を買ったが家の建て替えが出来ない」、「思わぬ出費が出てしまった」、「支払いが困難になって売却する事になった」・・・等、泣くになけない思いをされている方も多いようです。 ♪月々の支払い家賃並み♪ なんて目立つ字で書かれた広告を良く見掛けますが、何故ボーナス払いを小さく目立たないように書くのでしょう？このような事が存在する限り消費者は安心して不動産を購入することは出来ません。では、どうしたらいいか？・・・それは、「ある程度の知識を持つ」事と、「信頼できる不動産会社にパートナーとなってもらう」事ができればあなたが納得のいく買物が出来るでしょう。本屋さんでも失敗しない為の本などが結構置かれていますよ。 |
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- 計画
マイホーム購入の際、新築するかそれとも中古住宅を購入するかの二つに分かれますが、
それは土地や建物の規模・地域・自己資金・月々の予定返済額等によって大きく左右されます。多分、何を優先するか決めて計画を組んだにせよ行き着く果ては月々の支払額と総トータルの予算が合うか合わないかにかかってきます。
一生に何度とない買い物です。たくさん悩んでください。マイホームを購入するのはそういうものです。なかには「投げ出したくなった」って言う人もいるぐらいですから。
※希望条件には優先順位を付け、これだけは譲れない、これは譲ってもいい等整理しておくといいですよ！
- 相談
ある程度自分達の考えがまとまったら、専門家に相談しましょう。
新築する場合や中古物件を購入する場合、どうしても専門知識が必要になってきます。信頼の出来る専門家をみつけ相談に乗ってもらいましょう。場合によっては貴方のライフスタイルなどをじっくり話すことによって違った案が出てくるかも知れませんよ。
また、貴方の希望の建物をつくるには最低土地が何坪必要とか、それが地域によって違うとか色々勉強になると思います。
※新築される場合は、部屋は何部屋でリビング・キッチンはどのくらいの広さでといったように自分なりに間取り図を描 いてみるといいと思います。１階に何坪、２階に何坪などと伝えられれば話は早いですよ。
- 資金計画
マイホームを購入する際、もっとも慎重、且つ強い意志を持って望まなければならないのが資金計画です。何故強い意志かといいますと、予算以上の物件を無理して購入し、何年か後には〝売却〟又は〝競売〟という事になる方が多いからです。出来ればつき１０万円のローンが払えるのであれば８万円位の支払いにとどめて残り２万円は貯蓄するくらいのゆとりを持った資金計画をお勧めします。
※購入価格以外に必要経費が色々あります。自己資金はいくら出すか・月々の支払可能額はいくらか、はっきり伝えられるようにしておきましょう。そうすれば資金計画もたてられるはずです。無理のない計画をたてましょう。
- 物件情報収集・見学
物件探しは直接不動産会社を訪問し探す事をおすすめします。電話やメールを否定するわけではありませんが、面談しながらであれば貴方の考えも伝わりやすいと思います。また、不動産会社の担当の人柄も分かり、任せていいか判断材料にもなると思います。
見学は、物件概要書と照らし合わせて分からない事は質問しましょう。
出来るだけ多くの情報に目を通して自分にあった物件を見つけましょう。
※中古物件見学の際は雨漏れやシロアリ被害などが無いか確認しましょう。又リフォームが必要な箇所等はメモしておくなどしてチェックしておきましょう。
- 購入の申込み（買付け証明書の記入）
充分に検討した結果〝これだ〟と思う物件であれば買受の申込みをします。
申込みに際し順位確保、または価格交渉可能な場合に交渉のため申込金を入れたりする場合もあります。申込金は成約の場合に契約金の一部に充当される金銭ですが、会社によっては違う場合もありますので入金される場合は確認して下さい。買い付け証明は価格交渉が可能な場合でも売主様に迷惑または失礼にならぬよう充分検討したうえでご記入下さい。
※購入申込みの際は、売買代金の支払条件（手付金の額や現金・ローンの内訳等）や引渡し希望時期等も伝えておきましょう。
- 重要事項説明
売主様と契約条件が合意できたら、不動産会社の取引主任者から取引する不動産の重要な事項についての説明を受け、署名捺印を行います。
この重要事項説明は宅地建物取引業法第３５条・同法第３５条の２で不動産業者に買主へ対し不動産取引の前に説明する事を義務付けています。
※説明する内容は重要ですので説明を良く聞き、文書に良く目を通しましょう。
- 不動産売買契約
手付金を入れ売買契約を締結します。
ローンを組む場合は必ずローン特約を条項に入れて契約を交わしましょう。
ローン特約とは、ローンを申し込んだが金融機関から融資が受けられなかった場合に売買契約を白紙に戻せて支払済みの手付金や仲介手数料を無利息で全額返してもらえる特約です。但し、不正に申込みをした結果融資が受けられなかった場合を除きます。
※契約締結時に手付金・収入印紙（売買契約書用、金額は売買代金によって異なる）・仲介手数料の半分（残り半分は残金決済時）を支払います。
- ローン申込み
手付金を入れ売買契約を締結します。
ローンを組む場合は必ずローン特約を条項に入れて契約を交わしましょう。
ローン特約とは、ローンを申し込んだが金融機関から融資が受けられなかった場合に売買契約を白紙に戻せて支払済みの手付金や仲介手数料を無利息で全額返してもらえる特約です。但し、不正に申込みをした結果融資が受けられなかった場合を除きます。
※ローン申込み時は売買契約書（写し）・土地建物の登記事項証明書・公図・所得証明書・住民票謄本・印鑑証明書・実印等が必要になります。事前に金融機関へ確認して下さい。
- 残金決済・所有権移転登記・物件引渡し
金融機関より融資決済が出ましたら残金決済日を決め、売主・買主・不動産会社の担当・司法書士立会いの下、残金決済を行います。同時に所有権移転登記・抵当権設定登記を司法書士に依頼し、物件の引渡しを受けます。
※残金支払い以外に、金融機関へ支払う事務手数料やローン保証料・火災保険料、司法書士へ支払う登記費用、不動産会社へ支払う仲介手数料の残金などがあります。
- 住宅購入の方はお引越し、土地購入の方は建築計画・着工へ
引越しの際の諸手続きはこちらの引越しチェックリストをご利用ください。引越しチェックリスト
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- 売買代金
売買契約締結時に手付金（売買代金の一部）として支払い、物件引渡し時に残金を支払います。契約から引渡しまでの間に中間金（売買代金の一部）としていくらか支払う場合もあります。
- 所有権移転登記費
登録免許税として固定資産評価額に税率がかけられ課税されます。それに司法書士へ支払う報酬がプラスされます。
登録免許税についてはこちらから⇒国税庁タックスアンサー（登録免許税）
- 仲介手数料
不動産取引を不動産業者に依頼し、売買契約を締結した場合に報酬として不動産会社へ支払います。通常は契約締結時に報酬の５０％、残金決済時に残りの５０％となっています。
- 固定資産税
取引される不動産の固定資産税を、物件引渡し日を基準に売主と買主で負担割をします。固定資産税の起算日を
いつにするかは契約締結前に話し合っておきましょう。
- ローン保証料
証会社に支払う金額です。借入金の額、借入れ期間により異なります。
- ローン事務手数料
ローンを組む際に金融機関に対して支払う手数料です。手数料の他、印紙等が必要になります。
- 抵当権設定登記
登録免許税として借入れ金額に税率がかけられ課税されます。それに司法書士の報酬がプラスされます。
- 住宅火災保険料
借入れ期間分の火災保険料を融資実行時に一括で支払います。
- 仲介手数料
不動産会社に対して支払う手数料です。
仲介手数料の計算は、売買価格のうち２００万円以下の額に対し５.２５％、２００万円を超え４００万円以下の額に対し４.２％、４００万円を超える金額に対し３.１５％の料率を掛け、それぞれを計算し、その額を合計したのが仲介手数料（税込み）となります。
例えば、売買価格が５,０００万円だったとすると
２００万円以下の金額 ２００万円×５.２５％ ＝ １０５，０００円
２００万円を超え４００万円未満の金額 ２００万円×４.２％ ＝ ８４，０００円
４００万円を超える金額 ４,６００万円×３.１５％ ＝１，４４９，０００円
合 計＝１，６３８，０００円
仲介手数料は１，６３８，０００円となります。
※簡単な計算例
売買価格が４００万円以上であれば
（売買価格の３％＋６０,０００）＋消費税(（売買価格の３％＋６０,０００）×５％）で上の計算と同じになります。
（５,０００万円×３％＋６万円）＋７.８万円＝１，６３８，０００円
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不動産を購入または建築（新築、増築、改築）した際、約３～６ヶ月後に不動産取得税の納税通知書が送られてきます。
税額は、不動産固定資産評価額に税率をかけて算出しますが不動産取得税については県税事務所に
通常の新築住宅 を取得した場合、その床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であれば軽減措置を受けられます。建物の評価額 （購入価格や建築工事価格ではありません）
から1,200万円が控除されるため、事実上課税されないケースも多くなっています。詳しくは沖縄県税事務所へお問合せ下さい。
不動産取得税Q&Aはこちらから⇒沖縄県総務部税務課 |
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